• A Covidot túléltük, most itt az energiaválság vagy fogalmazzunk úgy, hogy az elmúlt hónapokban nagyon hangsúlyos téma lett a hatékony energiagazdálkodás. Felkészültek a tulajdonosok, a bérlők, illetve az üzemeltetők a várható energiaköltség-növekedésre? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?

„Mondhatjuk, hogy az energiaválság váratlanul ért bizonyos piaci szereplőket, ugyanakkor sokan már ezt megelőzően, az elmúlt években proaktívan elkezdték az erre való felkészülést az ESG programjuk keretein belül. Egy biztos, az energiahatékonyság gyorsan központi téma lett mind a tulajdonosi, mind a bérlői oldalon, ami azonnali lépéseket és különböző időtávú akciótervek elkészítését tette szükségessé.

Az energiaárak hirtelen megugrása kiemelte az ingatlankezelést és ingatlanüzemeltetést nyújtó piaci szereplők – mint a Robertson Property Management – fontosságát. Ennek keretében cégünk fontos szerepet tölt be mind a bérlők, mind a tulajdonosok tájékoztatásában és tanácsadásában. Javaslatokkal és praktikus tanácsokkal látjuk el a bérlőket, hogy miként tudják csökkenteni az energiaszükségleteikkel kapcsolatos költségeiket. Egy esetleges keresés esetén pedig segítünk a bérlőknek eligazodni a különböző ajánlatok összehasonlításában, hogy a valós, teljes ingatlanbérlettel kapcsolatos költséget figyelembe véve hozzák meg a döntéseiket.

A tulajdonosok felé is kritikus a szerepünk. Proaktív javaslatokat adunk, hogy miként tudnák ingatlanjaik közös területi energiahatékonyságát növelni, milyen CAPEX beruházásokkal tudnák tovább csökkenteni az ingatlanjuk energiafelhasználását és minél pontosabban mérni a bérlői fogyasztásokat, továbbá támogatjuk őket energia beszerzéseikben.

Úgy gondoljuk, hogy egy ingatlan kizárólag akkor lehet sikertermék, ha a tulajdonosnak van egy átfogóan kidolgozott ESG terve, aminek a végrehajtására megvan a hajlandóság és egyben a pénzügyi fedezet is, továbbá rendelkezésre áll egy olyan professzionális tanácsadói csapat, mint a Robertson, aki műszaki, pénzügyi, bérbeadási szempontból segíteni és navigálni tudja a bérbeadót a céljai elérésében.” – mondta el Vörös Ottó, a Robertson Property Management vezérigazgató-helyettese.

• Mely trendek a legmarkánsabbak?  Lecsengett a home office hullám? Vagy kialakult a hibrid munkavégzésnek köszönhetően egy egyensúlyi állapot?

„A Covid idején tapasztalt tömeges és állandó otthoni munkavégzést már magunk mögött tudhatjuk. Időközben viszont érkezett egy újabb kihívás, az energiaár-emelkedés, ami ismét több céget gondolkodtatott el azon, hogy munkavállalóit a téli időszakban részben vagy teljes egészében home office-ba küldje. Ez a jelenség ugyan nem fog hosszú távú hatásokat generálni, mint annak idején a pandémia, ugyanakkor nagy megterhelést ró a vállalkozásokra, főként a KKV és a kiskereskedelmi szektorra.

A legtöbb olyan cég esetében, ahol a munka jellegéből adódóan biztosítható heti néhány nap home office, kialakult a hibrid munkavégzés. Mindazonáltal számos olyan példát látunk, hogy a dolgozók egy része jobban szeret otthonról dolgozni, amire a munkaadó lehetőséget biztosít, így az irodaterület egy része kihasználatlanná válik. Tavaly év végén készítettünk egy felmérést, amelyben a bérlők beszámoltak irodaigényeikkel kapcsolatban, és sok esetben felmerült az aktuális iroda méretének csökkentése, illetve több cég kihasználatlansági felméréseket indított az igények feltérképezése végett. Persze találkozunk ellenpéldákkal is, ez abszolút cég és menedzsment függő. Éppen ezért úgy gondoljuk, hogy az irodapiac nagyjából egyensúlyba került home office tekintetében.” – foglalta össze Kiss Anna, a Robertson Hungary marketinges és ingatlanpiaci elemző munkatársa.

• Milyenek a meglátásaitok az elmúlt évről, és mire számítotok 2023-ban az irodapiacon?

„2022-ben az irodapiac, a kínálati oldal tekintetében, kiemelkedő eredményeket produkált – az év során 13 épületet adtak át, így összesen 267 430 négyzetméterrel bővült a meglévő állomány. Ez rekordnak számít a budapesti irodapiacon, ennek pedig az az oka, hogy számos épület átadása 2021-ről a tavalyi év elejére csúszott, ami a 2022-re tervezett fejlesztésekkel együtt jelentősen megnövelte az éves új irodaállomány méretét. A 2023-ra ütemezett volumen szintén magas, azonban a jelenlegi gazdasági helyzet bizonytalanságaiból fakadóan továbbra is több csúszás prognosztizálható az épületek kivitelezése és átadása tekintetében. A tervezett státuszban lévő projektek esetében ez tovább halmozódhat. 2023-ban ez a tendencia még nem lesz azonnal szembetűnő, mivel jelenlegi ismereteink alapján idén ismét csaknem 193 000 négyzetméter irodaterület kerülhet átadásra. Azonban az már látható, hogy 2024-re és 2025-re hozzávetőleg fele annyi irodaház áll fejlesztés alatt, mint a megelőző évben, emellett ezek kivitelezése tovább lassulhat, míg a tervezett projektek parkolópályára kerülhetnek.

Kereslet szempontjából a 2023-as kilátások egyelőre nem túl pozitívak. 2022 negyedik negyedévében minden bérbeadási mutató visszaesést jelzett 2021-hez képest, holott az év utolsó három hónapjában általában nagyobb aktivitást mérünk, mint a többi negyedévben. Bár a 2022-re vonatkoztatott éves teljes kereslet 7%-os növekedést ért el a megelőző évhez képest, ez a teljesítmény csak első ránézésre biztató. Ennek az az oka, hogy az éves teljes kereslet a klasszikus bérbeadási tranzakciótípusokon felül a saját tulajdonba vételi tranzakciókat is tartalmazza – ezekből pedig többet is regisztráltunk az év során. Ha a fenti ügyletek hiányában regisztrált spekulatív bruttó bérlői aktivitást vizsgáljuk (szerződéshosszabbítások, új szerződések, előbérleti megállapodások, bővülések), akkor éves szintén 6%-os csökkenést mértünk. Nettó bérbeadás tekintetében 9%-os, a regisztrált új szerződéskötések esetében pedig 19%-os visszaesés volt tapasztalható éves szinten. Kereslet tekintetében – a jelenlegi gazdasági kihívások mellett – nem számítunk kiugró értékekre 2023-ban sem.

Fontos azonban kiemelnünk, hogy a bérbeadott irodaállomány – ugyan évről évre csökkenő mértékben – de még mindig növekvő pályán van, és 2022-ben is több irodát béreltek a cégek, mint az azt megelőző években, ebből pedig arra következtethetünk, hogy irodára a jövőben is szükség lesz.” – összegezte a trendeket Kiss Anna.

• Szerintetek hogyan áll a következő évekre tervezett új épületek kivitelezése? Hogyan tudják a befektetők ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését?

„Ahogyan feljebb már említésre került, a következő két évben sokkal kevesebb irodaház fejlesztéssel kell kalkulálnunk, mint 2023-ban. Jelenlegi ismereteink alapján a 2024-2025-re tervezett, és már építés alatt álló épületek összvolumene nem éri el a 80 000 négyzetmétert. A tervezett státuszban lévő projektek teljes mérete azonban ennél jóval magasabb. Ugyanakkor előfordulhat, hogy az idei évre várt épületek átadása átcsúszik a következő évekre, kiegyensúlyozva valamelyest a kínálatot, és csökkentve a megnövekedett üresedési rátát, de ez persze csak szépítheti majd a statisztikákat.

A megnövekedett finanszírozási költségek miatt szinte lehetetlen hosszú távra előre tervezni, ezért a fejlesztők jelenleg inkább a kivárás mellett döntenek, vagy abban az esetben vágnak bele egy nagyobb projektbe, ha annak biztos megtérülését látják. Ez utóbbira inkább a folyamatosan emelkedő keresletet diktáló ipari/logisztikai piacon láthatunk lehetőségeket, az irodapiac ennél most kiszámíthatatlanabb.

A bérlők számára egyre fontosabbá válnak a jóllét, a biztonság és az esztétikum megteremtését célzó modern, innovatív, zöld megoldások. A fejlesztők ezen technológiák bevezetésével, forradalmasításával tudják felkelteni a potenciális bérlőjelöltek figyelmét pl., ha reflektálnak a jelenleg komoly kihívást jelentő energiaár-emelkedésre, vagy figyelembe veszik az ESG szempontokat egy új fejlesztés elindításánál.”  – osztotta meg gondolatait Tilki Róbert, a Robertson Hungary ügyvezető igazgatója.

• Néhány éve markáns trend volt a hazai intézményi befektetők részesedésének növekedése. Hogy állunk most?

„Valóban, már a pandémia előtti időszakban is tendenciózusan nőtt a hazai forrásból befektetett tőke aránya. 2018-ban 60%, 2019-ben pedig már 70% volt a helyi befektetők részesedése a mindkét évben egyaránt 1,7 milliárd euró körüli szintet elérő éves tranzakciós volumenre vonatkozóan.  A jelenség főként a budapesti kereskedelmi ingatlanpiac egészséges és dinamikus ütemű fejlődéséből, a lokális piaci szereplők vásárlóerejének növekedéséből, valamint a részben megalapozottabb, többszörösen nagyobb méretű, ezáltal pedig vonzóbb desztinációnak számító lengyelországi befektetési piac népszerűségéből is fakadt. Ezt követően 2020-ban és 2021-ben minden üzleti stratégiát keresztülhúzott a koronavírus. A világjárvány megjelenése korábban sosem tapasztalt bizonytalanságot hozott a piacra, további nehezítő körülményként pedig még fizikai határokat is állított általánosan az akvizíciós folyamatok, ezen belül pedig a nemzetközi tőke beáramlása elé is. Ennek eredményeként 2020 óta a tranzakciós volumen jelentősen visszaesett, az elmúlt 3 évben rendre 1,2 milliárd euró körüli összeget rögzítettünk.

Mindazonáltal fontos megjegyezni, hogy a hazai tőke szerepének felerősödése nem egyenlő a külföldi befektetők eltűnésével, sőt! A pandémia első évében – még a fentebb említett nehézségek ellenére is – az éves tranzaktált pénzállomány mintegy 48%-a határon túli forrásból származott, mely egészséges, kiegyensúlyozott versenyhelyzetre enged következtetni. 2021-ben a járvány harmadik és negyedik hullámának következtében 2018-hoz és 2019-hez hasonlóan átmenetileg a magyar szereplők befektetései voltak túlsúlyban. A Robertson által lebonyolított üzletkötésekkel szinkronban a kereskedelmi ingatlanpiacon végbement összes tranzakció több mint kétharmadában regisztrálhattunk belföldi vevőt. Ugyanakkor a sormintát követve tavaly ismét visszaállt az egyensúly, miután a tárgyévi 1,2 milliárd eurós ingatlanbefektetési forgalom 55%-át újra a határon túlról beáramló forrástőke tette ki. 

A befektetett tőke megoszlásának ingadozása egyébként nem egyedülálló a CEE szektorban. Példának okán, amíg hazánkban a hazai alapok és magánbefektetők részesedése sosem haladta meg a 70%-ot, addig 2022-ben, Csehországban a forgalom 66%-át adták a lokális vevők, Lengyelországban pedig a külföldi tőke 99%-os részesedése mellett az értékesített ingatlanok mindössze 1%-a került lengyel tulajdonoshoz. Mindezek alapján meggyőződésünk, hogy a budapesti/magyar befektetési ingatlanok piacán – a koronavírus, a szomszédban dúló, egyre hevesebb háború, az energiaválság, valamint a magas infláció ellenére is megjelentek új belépők és visszatérő nemzetközi befektetők, így továbbra is egészséges egyensúlyban érvényesül a nemzetközi és a hazai tőke aránya. Úgy gondoljuk, hogy az országban fellelhető termékek minősége, illetve a piaci környezet továbbra is alkalmas arra, hogy az aktív keresleti oldal minden szereplőjét kiszolgáljuk. Ezen túl középtávon pedig a határunkhoz túlságosan is közel lévő ukrán-orosz háborús helyzet csillapodása, illetve a magyar kormány és az EU közötti tárgyalássorozat pozitív alakulása esetén további növekedést prognosztizálunk a befektetési volumen alakulásában.” – mondta el Pető Martin, a Robertson Hungary tőkepiaci tranzakciókért felelős szenior tanácsadó munkatársa.